Les grandes lignes de la loi Boutin
Entrée en vigueur en 2009, la loi Boutin a pour objectif de réglementer la location de logements afin de renforcer la protection des locataires. Elle a été instaurée dans le cadre de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Sa mission principale est d’imposer la mention de la surface habitable sur le contrat de location pour toute location de résidence principale nue.
Ce mesurage sert à informer précisément le locataire sur la superficie habitable du logement. Il doit additionner la superficie de toutes les pièces à usage d’habitation comme les chambres, le séjour, la cuisine ou la salle de bains, y compris les combles aménagés. Cette information est essentielle pour évaluer la valeur locative du bien.
Quelles surfaces sont prises en compte ?
La superficie habitable d’un logement, selon la loi Boutin, ne concerne que les espaces réellement vivables. Sont exclus du calcul les sous-sols non aménagés, balcons, terrasses, loggias, garages, caves, et pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Les murs, cloisons, marches et embrasures de portes ou fenêtres sont également déduits du total.
Pour qu’un logement soit considéré comme habitable, il doit comporter au moins une pièce principale correspondant à l’un des critères suivants :
- Une surface d’au moins 9 m2 couplée à une hauteur sous plafond de minimum 2,20 mètres
- Ou bien offrir un volume habitable d’au moins 20 m3
La loi Boutin : une obligation pour louer ?
La mention de la surface habitable selon la loi Boutin est effectivement obligatoire lors de la rédaction d’un contrat de location d’un logement vide destiné à la résidence principale. Cette disposition s’adresse à tous les logements, à l’exception des locations meublées ou des logements sociaux particuliers non concernés par cette réglementation.
Omettre cette mention peut exposer le propriétaire à des contestations de la part du locataire, qui peut alors demander une diminution du loyer si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée dans le bail.
Loi Boutin et loi Carrez : quelles différences ?
Il existe une confusion fréquente entre la loi Boutin et la loi Carrez, souvent évoquées dans le monde de l’immobilier. La loi Carrez se rapporte exclusivement à la vente de logements en copropriété. Elle impose la mention de la surface privative, qui comprend également certaines annexes et espaces (comme les greniers ou vérandas) à condition qu’ils présentent une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.
À l’inverse, la loi Boutin exclut l’ensemble des annexes et ne retient que les espaces dédiés à l’habitation proprement dite. Elle est strictement requise lors de la location d’un bien destiné à devenir la résidence principale du locataire, tandis que la loi Carrez s’applique lors d'une transaction immobilière.
Comment obtenir le mesurage selon la loi Boutin ?
Le calcul de la surface habitable peut être effectué par le propriétaire lui-même. Toutefois, il peut être préférable de solliciter l’expertise d’un professionnel disposant des compétences et du matériel nécessaires pour garantir la conformité du mesurage. Un diagnostic immobilier précis permet d’éviter tout litige éventuel avec le locataire.
En résumé
Pour toute location vide à usage de résidence principale, indiquer la superficie habitable selon la loi Boutin est une obligation légale. Négliger d’inclure cette donnée dans le bail peut entraîner des complications judiciaires et financières. Il est donc vivement conseillé de respecter scrupuleusement cette exigence pour sécuriser la location de votre bien.